Привлечение инвестиций в жилищное строительство

Как я инвестировал в индивидуальное жилое строительство

Всем привет! Прошлый материал вызвал бурную реакцию и много вопросов — ответил на них в последнем блоке статьи. Некоторые восприняли негативно стратегию инвестиций в бизнес под залог недвижимости для предпринимателей. Хочу удивить вас ещё больше и рассказать про инвестиции в загородное строительство вообще без залога недвижимости. Напомню, всё, что я пишу в блоге не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Только личный опыт инвестирования. Пишите ваши вопросы! Рад быть полезным.

Почему индивидуальное жилое строительство: точки роста

Растёт спрос. Впервые в феврале 2024 года выдача кредитов на ИЖС превысила выдачу кредитов на покупку квартир. Есть прогнозы по увеличению объёмов займов по субсидированной ипотеке на постройку жилья до 1 трлн рублей в этом году, что вдвое больше уровня за 2023 год. Людям хочется тишины, спокойствия и свою зелёную лужайку. Плюс усложняется ситуация с покупкой квартиры. Например, за 10 млн руб вы можете купить в Московской области в Наро-Фоминске (70 км от Москвы) в единственной новостройке в центре города 2-х комнатную квартиру площадью 86 квадратных метров. Или за эти же деньги свой личный дом, на окраине Наро-Фоминска (5 минут езды до центра города) площадью 130 квадратных метров и с землей под ним в 10 соток (1000 квадратных метров). Выбор очевиден. Растёт цена. За этот год частные дома в России подорожали на 17,5%. Ожидаю и последующую динамику.

Мой личный кейс по инвестированию в ИЖС

Для инвестора предлагался договор инвестирования, в котором прописано: если дом, который планируется строить, НЕ продаётся в указанный срок, то инвестор кроме обещанных процентов получает сверху % с чистой прибыли по итогам реализации дома. Это и была подушка безопасности для меня. Если затянется продажа дома, то я получу дополнительную прибыль. Поэтому застройщик заинтересован продать как можно скорее, чтобы не платить мне больше положенного по договору. Для меня это был первый опыт беззалогового займа в проект с загородным строительством, а это повышенный риск и повышенный процент для инвестора!

Объект: участок в МО, который размежевали на 7 участков и построили на них 7 домов. Сумма инвестиций и всех расходов на строительство и продажу каждого отдельного дома: 35 000 000 Количество инвесторов: 7 Срок проекта: 6 месяцев Заработок каждого инвестора: 30-35%. Заёмщик: собственник земельного участка, организатор сделки. Общая сумма чистой прибыли на вложенный капитал для инвесторов: 5 850 000 рублей.

Сначала мы выбрали ликвидный выгодный объект. Это был участок в Наро-Фоминске. Его мы размежевали на 7 участков. Далее искали подрядчиков для быстрого и качественного возведения домов, прокладку коммуникаций и т. д. Делали дома, в которых сами бы хотели жить. Ориентировались на тренды в строительстве. Затем сделали рекламные объявления и запустили продажу. Любопытно, что один из домов быстро продался после того, как там установили камин и сделали более привлекательные фотографии. И, наконец, продали все дома в срок за 6 месяцев и окончательно рассчитались с инвесторами.

Шаги для инвестора

Консультация с организатором сделки. На ней я подробно общался с исполнителем проекта, чтобы узнать детально процесс стройки и договориться об условиях. Отслеживание этапов строительства. Я получал оперативную информацию о каждом этапе строительства с фото и видео в телеграм. После продажи дома — получение процентов. При отсрочке проекта — выплата процента с чистой прибыли в соответствии с вложенным капиталом. В моём случае всё продали вовремя.

Высокий спрос потребителей и, как следствие, высокий шанс на быструю реализацию проекта. Как в моём примере, потребовалось всего лишь 6 месяцев от момента покупки земли до постройки и продажи готового дома. А в противном случае с учётом переноса срока — у меня была бы возможность заработать больше и получить % от чистой прибыли.

Сезонность спроса (поэтому лучше начинать проект зимой, а инвестировать деньги весной-летом, когда идёт уже активное строительство), политическая ситуация, угрозы удорожания строительных материалов и увеличения сроков проекта.

Как инвестору подстраховать себя и снизить риски?

В этой стратегии безопаснее действовать в формате коллективных инвестиций, как я описывал выше, так как это даст возможность вложить меньшие деньги. В моём примере — от 1 млн рублей. Важно выбрать в партнёры надёжных и опытных строителей, которые имеют опыт полностью построенных, а лучше (!) проданных домов. В таком случае инвестору помогут выбрать лучшую локацию для покупки земли и подскажут, какой дом лучше построить, чтобы он был ликвидным при продаже (чаще всего дома от 90 до 130 кв. м площадью). Поделитесь в комментариях: был ли у вас опыт инвестирования в загородное строительство? Насколько удачный и сколько удалось заработать? Всем внимательным читателям прошлой статьи. Теперь ответы для читателей прошлой статьи про инвестиции бизнесу под залог недвижимости. 1) Высокий доход — высокий риск для инвестора? В моих сделках были проекты с маржинальностью и в 60%, и даже в 100%, но вы правы, чем выше доход, тем выше риск от каждой отдельной сделки. Сейчас в рынке кредитования под залог недвижимости для предпринимателей, оптимальный доход для инвестора в надежных сделках 24-27% годовых с ежемесячными платежами (2-2,25%). Безопасность обеспечивается именно залогом, ликвидность которой проверяется экспертами, и проверкой каждого заёмщика. 2) Сумма займа может превышать сумму залога? Нет, и в этом опять же безопасность таких инвестиций. Выдаётся не более 50% от стоимости (лучше ликвидационной) объекта недвижимости. Если объект стоит 20 млн руб сейчас по рынку, то не стоит выдавать больше 10 млн руб займа. Всё, что выше 10 млн руб — дополнительные риски. 3) В каком бизнесе такая высокая доходность, позволяющая закрыть займ под высокий процент? В моих кейсах это строительный бизнес, стоматология, услуги, инфобизнес, продавцы на маркетплейсах и другие. Следующую статью хочу написать о том, как не прогореть на инвестициях. Подписывайтесь! Источники: Https://journal. tinkoff. ru/a-kak-invest-private-housing-construction/ Https://www. consultant. ru/document/cons_doc_LAW_319307/20c78789d4fb43e5c56381dfdb35af42e6cfb7c2/ Https://www. consultant. ru/document/cons_doc_LAW_51038/24a7b7f2b0571ac53f7b789c337316109c23d1a7/ Https://realty. rbc. ru/news/602515f79a7947c2d45b6505