Инвестиции в недвижимость и инвестиционная деятельность

​Недвижимость как инвестиция

Недвижимость — самый ценный актив на планете в буквальном смысле. По оценкам международного агентства недвижимости Savills, общая стоимость объектов во всех странах мира превышает 300 трлн долларов. Для сравнения: мировой ВВП оценивается в 85 трлн долларов, весь рынок акций стоит около 110 трлн долларов, облигаций — 120 трлн долларов. Покупка жилья — наиболее очевидный способ вложиться в недвижимость. 80% всех объектов в мире — это жилые помещения: загородные дома, квартиры, апартаменты. Остальные 20% делят между собой коммерческая недвижимость и земля. Соответственно, у инвестора на выбор есть три направления для покупки: жилые, нежилые помещения и участки. Все они исторически дорожают вслед за инфляцией. При этом падение цен в периоды кризисов редко достигает 20%, что делает инвестиции в недвижимость относительно безопасными.

Сколько приносит недвижимость

Две базовые стратегии вложения в любую недвижимость: покупка с целью перепродажи и покупка с целью сдачи в аренду. Первый случай больше подходит для приумножения капитала, второй — для пассивного дохода, например, на пенсии. Согласно Росстату, средняя стоимость метра жилья в России в начале 2022 года превысила 100 тыс. рублей. Десять лет назад эта сумма достигала 48 тыс. рублей, то есть цена выросла на 108%, более чем вдвое. Инфляция за то же время также удвоилась, прибавив 107%. В аренде доходность считается немного иначе. Ставки растут вместе с ценами на недвижимость, но остаются относительно стабильными в процентах от стоимости объектов. При этом квартира, как показано выше, может расти в цене вслед за инфляцией, принося двойную выгоду. Например, в Москве в 2017 году средняя цена однокомнатной квартиры была около 7,6 млн. Ее можно было тогда сдать за 29 тыс. рублей в месяц. Это 348 тыс. рублей в год или 4,5% годовых. Спустя пять лет средняя цена поднялась до 14,9 млн рублей, аренда — до 46 тыс. рублей в месяц. Это 3,7% годовых на вложенный капитал (на сумму покупки).

Пять способов вложиться в недвижимость

Купить дешевле, продать дороже

купить объект, разделить его на части и продать в сумме дороже; взять проблемное помещение под отделку и продать с улучшениями; купить перспективный участок, переоформить статус и продать как готовый к строительству.

Основной плюс всех этих способов состоит в том, что инвестор получает во владение объект (или как минимум право будущего владения), который осязаем, имеет очевидную ценность и максимально защищен законом. Минусы у недвижимости как инвестиции тоже есть, и они зависят от нюансов. Вот основные недостатки:

высокий порог входа, стоимость объекта чаще всего измеряется миллионами рублей; низкая ликвидность инвестиций (быстро не продать, нужны месяцы, чтобы вывести из инвестиции и вернуть свои деньги); риск банкротства компании-застройщика, если объект еще не построен; непредсказуемость цен на отделку и ремонт, которые могут обнулить всю прибыль от будущей перепродажи; ограничения со стороны закона на дробление и реконструкцию некоторых помещений, особенно жилых; необходимость платить НДФЛ при владении объектом менее трех лет.

Купить объект и сдать в аренду

Сдавать в аренду можно землю, нежилые помещения или жилье. Общая закономерность такова: чем выше риски (мало арендаторов, депрессивный регион, дешевле объекты), тем большую доходность (то есть процент на вложенную сумму) можно получить. Например, землю и коммерческие помещения часто выгоднее сдавать, чем жилье, но и сложностей с ними больше. Разберем на самом простом примере с жильем. Поскольку доходность считается от суммы вложения, то дешевые объекты потенциально более доходны, и наоборот. По данным консалтинговой группы SRG, Москва — наименее выгодный город для арендодателя: здесь ставки редко бывают выше 5%, зато в Челябинске они превышают 8%. Обратная сторона этой закономерности: чем меньше город и меньше на него спрос со стороны приезжих, тем медленнее растут цены на жилье, то есть инвестор получает меньше прибыли от роста цены своего объекта. Также в регионах простой квартир (время без арендаторов) случается чаще, чем в столице. Единственный способ повысить доходность аренды, не перебираясь в другой город — использовать кредитное плечо. Если инвестор возьмет ипотеку по относительно низкой ставке, то может платежами за квартиру и ростом ее цены перекрыть убыток от выплаты процентов банку. Это можно показать на таком примере. Берем квартиру стоимостью 5 млн рублей в ипотеку по ставке 10% и сдаем под 5% годовых. Первоначальный взнос составит 500 тыс. рублей, кредит — 4,5 млн рублей с платежами по 60 тыс. рублей в месяц. Предположим также, что рост цены квартиры и ставки будет умеренным: 5% в год.

Инвестиции в недвижимость и инвестиционная деятельность

Наведите камеру своего телефона на QR-код и перейдите по ссылке ООО ИА «Банки. ру» использует файлы cookie для повышения удобства пользователей и обеспечения должного уровня работоспособности сайта и сервисов. Cookie называются небольшие файлы, содержащие информацию о настройках и предыдущих посещениях веб-сайта. Если вы не хотите использовать файлы cookie, то можете изменить настройки браузера. Условия использования смотрите здесь. © 2005—2024 ООО ИА «Банки. ру». При использовании материалов гиперссылка на Banki. ru обязательна. Свидетельство на товарный знак № 445945 от 18.10.2011г. *На основе исследований ООО «Тибурон», август 2023 г. и АО «ИОМ Анкетолог», август 2023 г. Источники: Https://www. banki. ru/investment/investment_education/?id=10967734 Https://www. banki. ru/news/columnists/?id=10946801 Https://www. cian. ru/blogs-investirovat-li-v-nedvizhimost-294676/ Https://journal. tinkoff. ru/ya-investor/