Инвестиции в аренду посуточной недвижимости

Эксперты спрогнозировали удвоение доходов от посуточной аренды к 2026 г.

Совокупные доходы арендодателей в сегменте посуточного найма жилья в России к 2026 году может увеличиться с текущих 231,2 млрд до 495,3 млрд руб. Такой прогноз содержится в предоставленном «РБК-Недвижимости» социально-экономическом исследовании Центра стратегических разработок (ЦСР). Об исследовании Исследование проводилось в сентябре-октябре 2023 года на основе данных ведущих платформ, работающих на рынке краткосрочной аренды (ЦИАН, «Авито», «Яндекс Путешествия», «Суточно. ру», Ostrovok. ru и др). Кроме того, аналитики провели онлайн-интервью среди 2 тыс. арендаторов и арендодателей по всей стране. Уточняется, что цель проекта — формирование независимой и экономически обоснованной позиции по текущему состоянию рынка краткосрочной аренды жилья в России и перспектив.

примерно двукратное увеличение числа сдаваемых объектов; дальнейший рост спроса на посуточную аренду на фоне развития внутреннего туризма и высокой лояльности клиентов к такому формату размещения. По оценкам Минэкономразвития, число туристических поездок по России к 2026 году должно вырасти на 20% по сравнению с 2022 годом и составить 90 млн, число занятых в туризме увеличится при этом до 1,3 млн человек; развитие профильных российских сервисов, заместивших Airnbnb, Booking; развитие целевых девелоперских проектов, предполагающих строительство именно апартаментов для сдачи.

Налоговые поступления от арендодателей к 2026 году повысятся сопоставимым образом — с 4,4 млрд до 9,5 млрд руб. Рост прогнозируется пропорционально росту рынка, поскольку в ЦСР не ожидают увеличения доли арендодателей, уплачивающих налоги от сдачи жилья в краткосрочную аренду. Показатель будет оставаться на текущем уровне — 32%, пояснили «РБК Недвижимости» в ЦСР. «Мы этот фактор (доля налогоплательщиков) пока в прогнозах не увеличиваем, так как не было замера, как он рос, чтобы корректно прогнозировать», — пояснила замгендиректора ЦСР, куратор службы социально-экономических исследований Лора Накорякова. Объем предложения жилья в краткосрочную аренду в России к 2026 году также вырастет более чем вдвое, говорится в исследовании. Если в 2023 году он составляет 318 тыс. объектов, то по итогам 2024 года ожидается уже 404,5 тыс. лотов. К 2026 году предложение достигнет 654,9 тыс. объектов, а спрос, выраженный в числе бронирований, — 694,6 тыс. человек (сейчас — 337,2 тыс.). Более чем в два раза за три года вырастут расходы арендаторов, снимающих жилье посуточно, на сопутствующие услуги (транспорт, развлечения, питание и т. д.), прогнозируют в ЦСР. Если в 2023 году на эти цели арендаторы совокупно тратят 422,7 млрд руб., то в 2026 году ожидается 905,5 млрд руб.

В активном поиске. Как устроен бизнес краткосрочной аренды жилья

«Если хочешь создать успешный бизнес, стань своим первым клиентом», — говорит основатель компании LOVEAP. ART Анна Мирошниченко. Шесть лет назад она, владелица небольшого рекламного агентства, отправилась на зимовку в Индию, а съемную квартиру в центре сдала в субаренду, чтобы сэкономить на высоких платежах. Опыт оказался полезным во всех отношениях: вернувшись через несколько месяцев в Москву, Мирошниченко продала свой бизнес и решила запустить сервис по краткосрочной аренде жилья, но уже по договоренности с собственниками. Общение с потенциальными арендодателями — самый сложный этап работы, признается Мирошниченко. Единственно действенный способ убедить владельцев сдавать квартиру посуточно — предоставить им дополнительные гарантии, например двойной депозит, который покроет расходы на ремонт, если он потребуется. А также, чтобы привлечь большее количество клиентов, необходимо было во всех квартирах делать косметический ремонт, продумывать техническое задание на аттестацию и дизайн-оснащение объекта. Завоевывать доверие у собственников жилья приходилось долго — для России это все-таки новая схема работы. «С развитием онлайн-платформ стало легче: если раньше работать с нами соглашался один из ста собственников, то сегодня — каждый третий», — говорит Мирошниченко. Краткосрочная аренда позволяет владельцам недвижимости зарабатывать больше: если обычная аренда квартиры в Москве обходится в среднем в 55 тыс. руб., то посуточная ставка составляет 3,2–3,5 тыс. руб. Таким образом, за 27 дней собственник может заработать не менее 90 тыс. руб. Из этой суммы вычитаются расходы на уборку, коммунальные платежи, рекламу, а также налоги и комиссия контрагенту, то есть LOVEAP. ART. «Мы работаем по схеме 70/30: большую часть суммы получает владелец квартиры, остальное — нам. Таким образом, наш доход составляет около 20 тыс. руб. с одного объекта. Всего таких объектов в Москве в нашем управлении 80», — объясняет Мирошниченко. Убедить владельцев недвижимости платить налоги — самая сложная задача. Для того чтобы сэкономить на налогах, собственнику квартиры проще зарегистрироваться как самозанятому: при управлении апартаментами собственник регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и подпадает под упрощенную систему налогообложения в 6%. Легализация позволяет включить таких инвесторов в единую систему LOVEAP. ART и стабильно получать повышенный доход со своего объекта недвижимости. Наладить поиск потенциальных арендодателей помогли онлайн-агрегаторы объявлений. «В какой-то момент Airbnb начал терять свои позиции, тогда как у конкурентов — «Авито. Недвижимость», «Домофонд», «Яндекс. Недвижимость» — база стремительно расширялась. Было бы глупо не использовать этот ресурс», — вспоминает Мирошниченко. Именно поэтому в 2016 году LOVEAP. ART начали работать на площадке «Авито Недвижимость». Самая большая проблема в работе со всеми агрегаторами — фейковые объявления, на них приходится больше половины всех размещенных объявлений. Однако после того как «Авито» начали внедрять роботов, которые проверяют кадастровый номер недвижимости и оригинальность фотографий (недобросовестные собственники, как правило, используют снимки, взятые в стоках). В результате из 21 тыс. объявлений осталось 7 тыс. реальных, звонки стали целевыми, а число клиентов выросло. «Сегодня «Авито» приносит нам около 15–20% всех бронирований, и в будущем эта доля, видимо, будет только расти. Увеличить ее помогло бы внедрение автоматических ограничителей средней арендной ставки, ниже которой собственник не может выставить свою квартиру. Например, для Тверского района реальная минимальная цена — 3,2 тыс. руб. в сутки, а все, что предлагается дешевле, — сомнительные объявления, которые отнимают у нас клиентов, не предлагая качественный продукт», — говорит Мирошниченко. Сейчас LOVEAP. ART развивает собственную франчайзинговую сеть: в базе компании уже более 200 объектов. По словам Мирошниченко, больше всего запросов поступает из российских городов-миллионников — Казани, Санкт-Петербурга, Сочи. Кроме того, интерес к арендному бизнесу проявляют россияне, проживающие за рубежом: за последний год выросло число обращений из Белоруссии, Казахстана, Чехии, Швейцарии, Нидерландов. «Получить франшизу можно, находясь в любой точке мира: для этого нужно пройти курс онлайн-обучения из 36 уроков Getcourse. К каждому, кто захочет таким образом получить франшизу, прикрепляется наш куратор — он помогает запустить бизнес-процесс, учитывая особенности того или иного региона. Источники: Https://realty. rbc. ru/news/657837f09a7947955271bf43 Https://realty. rbc. ru/news/5e314d249a79472e7a52a6b2